El ciclo inmobiliario desmonta el relato político: España construye siete veces menos vivienda que en el 'boom'

A comienzos de siglo, España construía alrededor de medio millón de viviendas nuevas al año y, en el momento más álgido de la burbuja inmobiliaria, llegó a completar más de 650.000 en apenas doce meses, según los datos recogidos por El Economista. Dos décadas después, superar las 100.000 viviendas terminadas en un ejercicio se considera motivo de celebración en el sector: la producción actual equivale a una séptima parte de aquel pico, un desplome que coloca al país en un escenario de escasez crónica de oferta residencial.

El Banco de España ha cuantificado esa escasez con cifras concretas. Su subgobernadora, Soledad Núñez, explicó el 23 de septiembre de 2026, durante el Forbes Economic Summit, que desde 2021 se ha acumulado un saldo negativo de aproximadamente 755.000 viviendas entre la demanda formada y las unidades efectivamente construidas, y que ese desajuste podría crecer en otras 300.000 viviendas más entre 2026 y 2028, hasta superar el millón. La propia institución, en su Informe Anual 2025, documentó que en un solo ejercicio se formaron en torno a 240.000 hogares nuevos mientras apenas se finalizaban unas 92.000 viviendas, una proporción de casi tres hogares por cada vivienda entregada.

Las causas de ese cuello de botella son estructurales y no se resuelven en un ciclo político. El propio análisis de El Economista subraya que una vivienda entregada bajo un Gobierno concreto empezó a gestionarse años antes —compra de suelo, desarrollo urbanístico, obtención de licencias, cierre de financiación y comercialización—, de modo que los tiempos de la construcción rara vez coinciden con el calendario electoral. A ello se suman, según análisis sectoriales recogidos por distintos medios económicos, la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra cualificada en el sector y la inseguridad regulatoria para la inversión privada, tres frenos que ni los decretos de vivienda aprobados este mes por el Gobierno en funciones —centrados en el precio del alquiler, la compra por fondos y las ayudas a la entrada— atacan directamente, porque operan sobre la demanda y el acceso, no sobre la capacidad real de construir.

El impacto territorial del desajuste tampoco es uniforme: según la propia Núñez, la mitad de la demanda insatisfecha se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, las zonas donde más han subido los precios en los últimos años. El Banco de España señala además que los precios reales de la vivienda se han acelerado desde 2024 hasta niveles comparables a los de 2005, justo antes del estallido de la burbuja, lo que refuerza la lectura de que el problema de fondo es de oferta y no solo de especulación o de políticas de alquiler.

El dato llega en plena campaña hacia las elecciones generales del 29 de noviembre, en las que la vivienda se ha convertido en uno de los ejes centrales del debate tras el pulso entre el Gobierno y el Congreso por los decretos de vivienda. Pero el contraste entre el pico de 2006 y la producción actual, documentado de forma independiente por distintas cabeceras económicas y respaldado por las propias estimaciones del supervisor, apunta a que ningún paquete de medidas aprobado antes de las urnas puede revertir en meses un ciclo de construcción que, según el Banco de España, tardará al menos hasta 2028 en seguir deteriorándose antes de poder estabilizarse.