El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, permite a los inquilinos de vivienda habitual solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años si están al corriente de pago, con la renta congelada o limitada a una subida máxima del 2% anual.
El Gobierno ha habilitado una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual que vayan a vencer antes de 2028, con el pago al día como principal requisito y topes a la subida de la renta durante la extensión. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, permite a los inquilinos de vivienda habitual solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años si están al corriente de pago, con la renta congelada o limitada a una subida máxima del 2% anual. En la práctica: Los inquilinos de vivienda habitual con contratos próximos a vencer antes de 2028 ganan hasta dos años adicionales de permanencia con la renta protegida frente a subidas superiores al 2% anual, mientras que los propietarios ven limitada su capacidad de recuperar la vivienda o de renegociar condiciones al alza salvo excepciones tasadas.
Bloque de viviendas en alquiler en Huelva, España (imagen ilustrativa).
Foto: Jose A. (José Antonio Cardoso Lagares) · Licencia: CC BY 2.0 · Archivo original · Condiciones de la licencia
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente. Entre sus medidas figura una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, que se suma a las ya aprobadas en decretos anteriores sobre alquiler por habitaciones y zonas tensionadas.
La norma permite que los inquilinos cuyo contrato esté sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y cuya prórroga obligatoria vaya a finalizar antes del 31 de diciembre de 2027 soliciten una extensión adicional, por anualidades, de hasta dos años más, manteniendo en general las mismas condiciones del contrato vigente. La solicitud corresponde siempre al inquilino, y el propietario está obligado a aceptarla si se cumplen los requisitos legales, salvo que acredite una necesidad real de recuperar la vivienda para uso propio o de determinados familiares, en los supuestos que ya contemplaba la LAU.
El requisito central es estar al corriente de pago: el inquilino debe haber abonado puntualmente las rentas correspondientes a los ocho meses anteriores a la solicitud de la prórroga. Durante el periodo extendido, la actualización de la renta queda limitada: cuando el alquiler ya alcance o supere el límite del índice de referencia aplicable en zonas de mercado tensionado, no podrá aplicarse ninguna subida; en el resto de los casos, el incremento anual no podrá superar el 2%.
La prórroga se solicita por anualidades: el inquilino puede pedir primero un año adicional y, al llegar su vencimiento, solicitar el segundo si sigue cumpliendo los requisitos, en lugar de acogerse a los dos años de golpe. La norma exige que el contrato afectado estuviera ya vigente en la fecha de entrada en vigor del real decreto-ley, de modo que no se aplica a arrendamientos firmados después del 8 de octubre de 2026 ni a contratos ya extinguidos. Las excepciones a la obligación del propietario de aceptar la prórroga se limitan a los supuestos de necesidad de ocupación ya recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como que el arrendador o un familiar en primer grado necesite la vivienda para residencia permanente, y deberán acreditarse en los plazos y formas que marca esa ley.
La medida se enmarca en un paquete más amplio de decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros en las primeras semanas de octubre de 2026, que también ha endurecido la regulación del alquiler por habitaciones y de los arrendamientos temporales sin causa justificada. Organizaciones de consumidores como CECU han publicado guías para ayudar a los inquilinos a tramitar la solicitud, mientras que despachos especializados en derecho inmobiliario han empezado a asesorar tanto a arrendadores como a arrendatarios sobre el alcance exacto de la prórroga y sus excepciones.
En marzo de 2026 el Gobierno ya había aprobado una prórroga extraordinaria similar mediante el RDL 8/2026, que el Congreso no convalidó, obligando a derogarla en abril. El RDL 29/2026 reintroduce una medida equivalente dentro de un paquete más amplio de vivienda.
Los inquilinos de vivienda habitual con contratos próximos a vencer antes de 2028 ganan hasta dos años adicionales de permanencia con la renta protegida frente a subidas superiores al 2% anual, mientras que los propietarios ven limitada su capacidad de recuperar la vivienda o de renegociar condiciones al alza salvo excepciones tasadas.
La prórroga se aprueba en un contexto de sucesivos decretos de vivienda en 2026 -incluido uno anterior sobre alquiler extraordinario que fue derogado por el Congreso en abril- y de un mercado de alquiler con precios en máximos históricos, lo que ha llevado al Gobierno a reforzar distintas vías de protección para arrendatarios.
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