Varios fondos de inversión frenan proyectos inmobiliarios en España por los nuevos decretos de vivienda

Varias patronales del sector inmobiliario y promotoras con proyectos de alquiler en España afirman haber frenado operaciones y desarrollos tras la entrada en vigor de dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno en las últimas semanas. Según El Español/Invertia, al menos un proyecto de alquiler asequible en Madrid que preveía cerca de 1.000 viviendas quedó en suspenso, y representantes de fondos con sede fuera de España han admitido que llevan meses reduciendo su exposición al mercado español por los cambios normativos sucesivos.

El primer decreto limita al 2% la subida anual de las rentas de alquiler y restringe los incrementos de precio en renovaciones de contrato o en nuevos anuncios, en un contexto de inflación cercana al 5% interanual. El segundo obliga a compensar al inquilino con doce meses de renta si el propietario rescinde el contrato unilateralmente, y añade una restricción específica para los fondos: no podrán comprar viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación hasta el 31 de diciembre de 2028, según el texto detallado por Idealista/news. La norma incluye además una moratoria de desahucios en viviendas propiedad de fondos hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el inquilino no disponga de una alternativa habitacional, sin compensación para el propietario en ese supuesto.

Carolina Roca, presidenta de la patronal madrileña Asprima, ha descrito el efecto de los decretos como una congelación de la atracción de inversión hacia el sector. Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), advierte de una ralentización del negocio de 'build to rent' (promoción destinada específicamente al alquiler). Ambas voces representan a la patronal del sector, con interés directo en la flexibilización de la norma, por lo que sus cifras de impacto deben leerse como estimaciones del propio sector y no como datos oficiales verificados.

Frente a esas cifras, los datos del Banco de España citados por la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, sitúan en contexto el peso real de los fondos en el mercado: de los 4,2 millones de viviendas en alquiler en España, 3,8 millones (el 91%) están en manos de pequeños propietarios, y solo alrededor del 8% corresponde a empresas, fondos y grandes inversores. El propio Congreso ha recogido operaciones paralizadas que afectarían a unas 30.000 viviendas valoradas en más de 5.000 millones de euros, cifra muy inferior a los cerca de 17.000 millones de euros de inversión en riesgo que citan fuentes del sector recogidas por El Economista.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, dirigido por Isabel Rodríguez, no ha respondido directamente a las cifras de parálisis inversora difundidas por el sector, pero defiende que los decretos 'ya están en vigor' y que eso no impide seguir activando inversión pública. En la rueda de prensa del Consejo de Ministros del 27 de octubre, recogida por La Moncloa, el Gobierno anunció 201 millones de euros en ayudas a promotores para construir 2.500 viviendas asequibles en varias comunidades, con contratos estables de hasta 75 años y un tope de renta del 30% de los ingresos familiares. El Español señaló que ese anuncio se produjo mientras los decretos aún no habían sido convalidados por el Congreso, en plena campaña de las elecciones generales del 29 de noviembre.

Para calibrar la magnitud real de la amenaza que denuncia el sector conviene compararla con el tamaño del mercado de inversión inmobiliaria español. Según datos de la consultora CBRE, la inversión inmobiliaria total en España superó los 18.400 millones de euros en 2025, un 31% más que en 2024, con el segmento 'living' (que incluye alquiler residencial, build to rent, coliving y residencias de estudiantes) liderando con 5.415 millones de euros, el 29% del total. La consultora JLL, por su parte, ya había registrado en 2024 una caída del 22% en la inversión en multifamily/BTR, hasta 1.160 millones de euros, que atribuía entonces al encarecimiento de la financiación y a la presión regulatoria previa a estos dos últimos decretos. Es decir, el retroceso inversor en el segmento de alquiler residencial es una tendencia que ya se venía observando antes de las normas de 2026, aunque el sector atribuye ahora a estas últimas un peso adicional y más agudo.

La polémica se produce además en plena campaña de las elecciones generales del 29 de noviembre, lo que añade un componente político a la disputa: el PP y otros partidos de la oposición han criticado en el pasado la política de vivienda del Gobierno por considerar que ahuyenta la inversión privada sin garantizar alternativas suficientes de vivienda pública, mientras que el Ejecutivo y sus socios de Sumar defienden los decretos como una respuesta necesaria a la escalada de precios del alquiler. Al no haberse convalidado todavía en el Congreso, el futuro de ambas normas depende en última instancia de la composición de la cámara que resulte de esas elecciones.

Para el inquilino medio, el trasfondo de la disputa es la escalada de precios: el precio del alquiler en España ha subido muy por encima de los salarios en los últimos años y una parte creciente de la oferta supera ya los 1.500 euros mensuales en los grandes mercados urbanos, según datos de portales inmobiliarios citados en coberturas recientes. Esa presión sobre el bolsillo de los inquilinos es el argumento central del Gobierno para justificar el límite del 2% a las subidas de renta, incluso a riesgo de la reacción adversa de parte de la oferta institucional del mercado.