Un estudio de la UFV concluye que 60 años de reformas no han logrado estabilizar el alquiler en España

España lleva 60 años intentando domar el precio del alquiler sin éxito, según un estudio elaborado por investigadores de la Facultad de Derecho, Empresa y Gobierno de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) y publicado en la revista científica Cities. El trabajo, firmado por Sofía Borgia Sorrosal, Manuel Monge y Carlos Poza Lara, analiza mes a mes la evolución interanual del precio del alquiler entre 1962 y enero de 2024 a partir de los datos del Índice de Precios de Consumo (IPC) del Instituto Nacional de Estadística, que recogen el pago efectivo de los inquilinos y no los precios de oferta.

La investigación divide la serie histórica en etapas según los grandes cambios normativos: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que impuso la prórroga forzosa de los contratos; el Decreto Boyer de 1985, que liberalizó la duración de los alquileres; la reforma de 1994, que fijó un mínimo de cinco años como fórmula intermedia; la reducción a tres años de duración mínima en 2013; su ampliación posterior a cinco y siete años entre 2018 y 2019; y los límites de precios en zonas tensionadas introducidos por la Ley de Vivienda de 2023. Con técnicas de integración fraccional, los autores detectan perturbaciones "muy persistentes" en los precios que se mantienen con independencia del signo de cada reforma.

"Da igual el signo de la reforma. El alquiler apenas se corrige solo", resume Manuel Monge, uno de los autores del estudio, para explicar que tanto las medidas proteccionistas como las liberalizadoras han fracasado por igual a la hora de devolver el mercado a una senda estable tras cada choque de precios. Los investigadores atribuyen el problema a un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que las reformas legales y fiscales no han abordado de forma conjunta: el estudio recuerda que la vivienda social apenas representa el 2,5% del parque en España (datos de 2020), frente al 30% de Países Bajos, y que nueve de cada diez viviendas en alquiler pertenecen a propietarios particulares y no a empresas. Entre los hogares encabezados por menores de 35 años, el porcentaje de inquilinos pasó del 24% en 2011 al 43% en 2017, según los datos citados en el trabajo.

Los autores proponen actuar simultáneamente sobre cuatro frentes para romper ese bloqueo: ampliar el parque de vivienda social mediante colaboración público-privada; ofrecer incentivos fiscales y seguridad jurídica a los propietarios particulares para que mantengan sus inmuebles en el mercado; garantizar una protección estable a los inquilinos, especialmente a los más vulnerables, en lugar de medidas puntuales; y reducir las barreras administrativas y urbanísticas que frenan la construcción de nueva vivienda. El estudio advierte de que las intervenciones aisladas, centradas solo en uno de esos frentes, son las que históricamente han fracasado.

Los propios investigadores reconocen una limitación relevante: como su serie de datos termina en enero de 2024, todavía no pueden evaluar con rigor estadístico el efecto de los límites de precios de la Ley de Vivienda de 2023 en las zonas declaradas tensionadas. "Todavía no se puede saber si funcionan o fracasan", señala Monge, que sitúa esa evaluación como una prioridad para futuros trabajos una vez haya suficiente recorrido temporal de la medida más reciente.