El mapa europeo del alquiler deja al sur de España, Portugal e Italia entre las zonas más tensionadas

El proyecto ESPON House4All, un consorcio de investigación liderado por la Universidad Técnica de Viena (TU Wien) y financiado por la Unión Europea, ha publicado un conjunto de mapas que miden la tasa de esfuerzo salarial que supone alquilar una vivienda en distintos puntos de Europa. La metodología, descrita de forma coincidente por los medios Qué.es y Xataka, se basa en el análisis de 22 millones de anuncios de alquiler recopilados en portales inmobiliarios entre marzo de 2024 y marzo de 2025, cruzados con los datos de renta media por municipio que publica Eurostat.

Los mapas clasifican cada zona en tres categorías según el porcentaje del salario medio local que absorbería el alquiler de un piso de referencia: una franja turquesa para un esfuerzo inferior a un tercio del sueldo, una franja amarilla para un esfuerzo de entre un tercio y dos tercios, y una franja negra para los casos en los que el alquiler supera dos tercios del salario. Según esta clasificación, buena parte del litoral de Andalucía, la Región de Murcia y la Comunidad Valenciana aparece en las franjas amarilla y negra para un piso de 45 metros cuadrados, no tanto porque sus alquileres sean los más caros de Europa, sino porque los salarios medios locales son comparativamente bajos.

De acuerdo con la lectura de los mapas que recoge Qué.es, el caso más extremo del continente se registra en Lisboa, donde un salario medio de 1.343 euros frente a un alquiler medio de 1.331 euros deja una tasa de esfuerzo cercana al 99% del sueldo. Oporto superaría el 85% y ciudades como Milán o Málaga rondarían entre el 75% y el 76%. Estas cifras concretas por ciudad proceden de la interpretación que ese medio hace de los mapas del proyecto; Xataka, que cubrió el mismo estudio de forma independiente, confirma el proyecto, las fechas, el tamaño de la muestra y el patrón general -el sur de España y Portugal concentrados en las franjas amarilla y negra- pero no detalla los mismos porcentajes exactos por ciudad.

Para España, Qué.es sitúa la tasa de esfuerzo media nacional en torno al 38% del salario neto, con picos superiores al 62% en Baleares y cercanos al 52% en Madrid, muy por encima del umbral del 30% que suele citarse como referencia de sostenibilidad del gasto en vivienda. Estas cifras no coinciden con las de otros estudios sobre el mercado español -que usan metodologías distintas, como el cruce de precios de oferta de idealista con salarios brutos, y arrojan porcentajes más altos en algunas capitales-, lo que subraya que el dato depende en buena medida de qué fuente de precios y de renta se utilice.

El propio proyecto advierte de limitaciones relevantes: los precios analizados son los anunciados en los portales inmobiliarios, no los que finalmente se firman en los contratos, y los mapas no siempre reflejan si existe oferta real de pisos del tamaño de referencia en cada municipio. Aun con esas salvedades, el ejercicio se enmarca en un esfuerzo más amplio de la Comisión Europea por generar evidencia territorial granular sobre asequibilidad de la vivienda, en un contexto en el que varios gobiernos del sur de Europa afrontan presión política creciente para intervenir en el mercado del alquiler.