Un estudio de EsadeEcPol con datos fiscales de casi 790.000 contratos revela que los propietarios de cinco o más viviendas cobran un 7,1% más por pisos comparables y suben la renta en cada renovación más del doble que quienes solo alquilan una vivienda.
Un informe de EsadeEcPol firmado por Jorge Galindo, basado en casi 790.000 contratos de alquiler declarados a la Agencia Tributaria entre 2019 y 2023, concluye que los propietarios con cinco o más viviendas cobran un 7,1% más por pisos comparables y elevan la renta en cada renovación casi el doble que los particulares con una sola vivienda. Un estudio de EsadeEcPol con datos fiscales de casi 790.000 contratos revela que los propietarios de cinco o más viviendas cobran un 7,1% más por pisos comparables y suben la renta en cada renovación más del doble que quienes solo alquilan una vivienda. En la práctica: El informe aporta por primera vez evidencia basada en microdatos fiscales sobre cuánto más cobran los grandes propietarios frente a los particulares, un dato que alimentará el debate político sobre regulación del alquiler y grandes tenedores en España.
Bloques de viviendas en el barrio de Triana (Sevilla), en una imagen de archivo de contexto sobre el mercado del alquiler en España.
Foto: CarlosVdeHabsburgo · Licencia: CC BY-SA 4.0 · Archivo original · Condiciones de la licencia
El think tank de la escuela de negocios Esade, EsadeEcPol, ha publicado un estudio titulado 'Concentración de la propiedad y precios de alquiler en España' que cuantifica, por primera vez con microdatos fiscales, la diferencia de precios entre grandes y pequeños propietarios. El autor, Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, analizó 788.033 contratos de alquiler declarados a la Agencia Tributaria y seguidos a lo largo de cinco años, lo que permite comparar la evolución de una misma vivienda en lugar de limitarse a fotografías del mercado en un momento dado.
El dato central del informe es que los propietarios de cinco o más viviendas cobraron, de media, un 7,1% más que los propietarios de una sola vivienda por inmuebles comparables en el mismo barrio. La brecha también aparece, aunque más moderada, entre quienes tienen solo dos propiedades: un 3,5% de sobreprecio en 2023, frente a apenas un 0,8% en 2019, lo que indica que la diferencia se ha ido ampliando durante el periodo analizado.
El estudio detecta además una disparidad relevante en el momento de renovar contratos: los propietarios de una sola vivienda subieron la renta una media del 3,8%, frente al 5,2% de los propietarios con varias viviendas. Según los datos recogidos por El Correo Gallego a partir del informe, entre 2019 y 2023 los grandes propietarios (cinco o más pisos) incrementaron sus rentas un 13,5%, casi el doble que el 7,2% registrado entre quienes solo alquilan una vivienda; los que tienen dos, tres o cuatro propiedades se situaron en incrementos del 8,2%, 9,8% y 9,5% respectivamente.
Pese a estas diferencias, Galindo matiza que los grandes propietarios no explican la mayor parte de la subida general de los alquileres: su comportamiento solo da cuenta de alrededor del 18% del incremento acumulado de 8,8 puntos porcentuales detectado en el periodo, equivalente a 1,6 puntos. El grueso del alza, según el informe, responde a la revalorización general del mercado en un contexto de oferta insuficiente y demanda creciente, no a la concentración de la propiedad por sí sola. El estudio también aclara que su universo son propietarios particulares declarantes ante Hacienda, y excluye explícitamente a fondos de inversión, socimis y grandes promotoras que gestionan edificios completos, por lo que sus conclusiones no son directamente extrapolables a ese segmento institucional del mercado.
El informe aporta una posible explicación a por qué los pequeños propietarios cobran menos: según recoge el propio estudio, 'quien tiene una sola vivienda puede preferir un inquilino estable, aunque eso suponga cobrar algo por debajo del mercado', mientras que los grandes tenedores, al gestionar carteras más amplias, pueden permitirse ajustar precios al mercado con más frecuencia y menos riesgo por vivienda. El trabajo, cuyas cifras han sido recogidas por medios como El Plural y El Correo Gallego, llega en plena polémica social sobre el papel de los grandes tenedores en la subida de los precios de la vivienda en España, aunque ni el Gobierno, ni asociaciones de inquilinos ni patronales del alquiler se han pronunciado todavía sobre sus conclusiones.
El debate sobre la concentración de la propiedad y su efecto en los precios del alquiler se ha intensificado en España en los últimos años, coincidiendo con sucesivas subidas de los alquileres y el debate parlamentario sobre la regulación de grandes tenedores en la Ley de Vivienda.
El informe aporta por primera vez evidencia basada en microdatos fiscales sobre cuánto más cobran los grandes propietarios frente a los particulares, un dato que alimentará el debate político sobre regulación del alquiler y grandes tenedores en España.
El estudio llega en un momento de fuerte tensión social por el precio de la vivienda en España, con huelgas convocadas por sindicatos y medidas de vivienda anunciadas por varios partidos de cara a las elecciones del 29 de noviembre.
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