Cataluña frena la subida de alquileres con la ley de vivienda, pero pierde una de cada cinco ofertas de piso

El alquiler en Cataluña subió un 5,7% entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, frente al 8,5% registrado en Madrid y el 10,8% de media en España, según un estudio de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) firmado por el economista Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos. El trabajo, difundido inicialmente en junio y actualizado con los nuevos datos del mercado, atribuye esa moderación al tope de precios aplicado en las zonas de mercado residencial tensionado que habilita la Ley de Vivienda (Ley 12/2023), vigente desde mayo de 2023 y ampliada después por los decretos-leyes 6/2024, 1/2025 y 2/2025. Cataluña es, hasta ahora, el territorio donde ese mecanismo se ha aplicado de forma más extensa.

El propio informe advierte de que la moderación de precios coincidió con una fuerte contracción de la oferta: los anuncios de alquiler cayeron un 20,5% en Cataluña y un 22,2% en la provincia de Barcelona, mientras que en Madrid, sin topes de precio, la oferta aumentó un 3,9%. En el resto de España, excluyendo Cataluña, el retroceso fue menor, de alrededor del 7%, aunque regiones sin zonas tensionadas como la Comunidad Valenciana o Andalucía también registraron caídas superiores al 10%, lo que apunta a que otros factores, más allá de la regulación catalana, están presionando a la baja el parque de alquiler en toda España.

La contracción de la oferta se tradujo en una competencia mucho más intensa por cada vivienda disponible. Fedea calcula que cada anuncio en Barcelona recibió, de media, 462 contactos en sus primeros diez días publicado durante el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid, es decir, unas 4,5 veces más. Los contratos de alquiler firmados en Barcelona cayeron un 24,6% interanual en el segundo trimestre de 2025. El propio estudio concluye que "el ajuste de precios se produjo en parte por una vía no monetaria", en referencia a que los propietarios eligen entre decenas de candidatos por criterios distintos al precio, y que la ley "no ha logrado su objetivo de facilitar un mejor acceso a la vivienda", al proteger a los inquilinos que ya tienen contrato en detrimento de quienes buscan uno nuevo.

Un análisis paralelo del economista Carlos Balado (OBS Business School), recogido por Idealista, matiza además el alcance real de la moderación de precios: al corregir por el efecto de composición -es decir, teniendo en cuenta que el tamaño medio de los pisos alquilados en Barcelona se redujo casi un 5%, hasta 71,4 metros cuadrados-, el precio por metro cuadrado apenas varió, situándose en 16,56 euros/m². Esto sugiere que parte de la moderación del alquiler medio observada no refleja necesariamente una vivienda más asequible, sino también la salida al mercado de pisos más pequeños, y refuerza la necesidad de leer estas cifras como una asociación estadística entre regulación y comportamiento del mercado, no como una relación de causalidad simple, dado que el periodo analizado no aísla otros factores como la evolución de tipos de interés o la oferta de obra nueva.

El contexto de fondo es un déficit estructural de vivienda: el Banco de España ha estimado un desajuste acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025 entre la demanda y la oferta disponible. Estudios académicos previos sobre regulaciones catalanas anteriores, como los de Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (2023) y de Monràs y García-Montalvo (2025), habían encontrado reducciones de precios de entre el 4% y el 6% sin una caída agregada de la oferta tan marcada como la que documenta ahora Fedea, lo que indica que el efecto de los topes de alquiler sobre la disponibilidad de pisos puede variar según el periodo, la intensidad de la regulación y el ciclo del mercado, y que el debate sobre su balance entre precios y acceso a la vivienda sigue abierto.