Soledad Núñez sitúa en unas 755.000 viviendas el déficit acumulado desde 2021 y añade que podrían faltar otras 300.000 entre 2026 y 2028. Al mismo tiempo, el Banco de España no ve por ahora efectos de segunda ronda de la crisis energética sobre la inflación. Juntas, ambas señales explican una economía donde el crédito puede estabilizarse sin resolver la escasez de oferta residencial.
La subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, ha puesto una cifra a la brecha: **unas 755.000 viviendas de déficit acumulado desde 2021** y la posibilidad de sumar **otras 300.000 entre 2026 y 2028**. Si se materializa ese escenario, el desequilibrio superaría el millón de viviendas.
El concepto necesita una precisión. No significa que exista un inventario oficial de un millón de personas sin techo. Es una estimación del desfase entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda. Un hogar puede resolver esa escasez compartiendo piso, viviendo más tiempo con familiares, desplazándose a otra zona o dedicando una parte mayor de su renta al alquiler. Es precisamente ahí donde el déficit termina apareciendo en precios y comportamiento.
El Banco de España añade una comparación de largo plazo: desde 1980, **el precio real de la vivienda se habría multiplicado por alrededor de 3,5**, mientras la renta real de los hogares lo habría hecho por aproximadamente 1,8. La diferencia no prueba que todo el encarecimiento se deba a falta de oferta, pero muestra por qué el acceso puede deteriorarse incluso cuando los salarios reales crecen.
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Esto ayuda a entender por qué bajar tipos no basta. Una hipoteca más barata reduce la cuota financiera para quien puede comprar, pero también aumenta la cantidad que muchos compradores pueden ofrecer. Si la oferta es rígida, parte del beneficio de la financiación puede capitalizarse en el precio de la vivienda. El alivio mensual existe, pero no necesariamente se convierte íntegramente en accesibilidad.
En alquiler ocurre algo parecido. Más hogares compiten por un parque que crece lentamente y los propietarios observan una demanda capaz de absorber rentas elevadas. La pieza de OCU publicada hoy por WIRESdesk —que sitúa alrededor de 1.000 euros el umbral de entrada en grandes ciudades para una vivienda completa y alrededor de 2.000 euros los ingresos netos exigidos en su supuesto— es una manifestación micro del mismo problema de oferta.
El segundo mensaje de Núñez va por otro carril: el Banco de España **no detecta por ahora efectos de segunda ronda** derivados de la nueva crisis energética. Eso significa que el shock de energía no se está traduciendo de forma generalizada en una espiral de salarios y precios internos. Es una buena señal para inflación, pero no cambia la aritmética de la vivienda: un mercado residencial puede seguir tensionado aunque la inflación general se estabilice.
De hecho, ambos problemas pueden convivir. Una inflación más contenida facilita que los tipos de interés bajen y mejora la renta real; al mismo tiempo, una oferta residencial insuficiente concentra esa mejora de capacidad de pago sobre el mismo número de viviendas. El resultado puede ser menos tensión financiera y, sin embargo, precios de compraventa y alquiler todavía difíciles.
¿Qué tendría que cambiar para cerrar la brecha? No existe una única palanca. Harían falta más suelo realmente urbanizable donde existe demanda, licencias y construcción más rápidas, rehabilitación y cambio de uso donde tenga sentido, mayor parque de alquiler asequible y suficiente infraestructura para que nuevas zonas residenciales sean habitables. Cada instrumento tiene plazos distintos: el crédito cambia en meses; construir ciudad suele tardar años.
También importa dónde está el déficit. Una vivienda vacía en un municipio con pérdida de población no compensa automáticamente una vivienda ausente en Madrid, Barcelona, Málaga o una isla con alta presión. Por eso la cifra nacional es útil para medir la escala, pero la política efectiva necesita granularidad territorial.
La conclusión práctica es que **la vivienda española no puede explicarse solo por hipotecas caras, inversores o regulación**. Esos factores importan, pero la escasez física acumulada se ha convertido en una restricción propia. Si el Banco de España acierta y la brecha supera el millón en 2028, cualquier política que aumente demanda sin ampliar oferta corre el riesgo de mejorar la financiación individual sin mejorar el precio de equilibrio.
El Banco de España lleva varios años señalando el desacople entre formación de hogares y nueva vivienda terminada, especialmente en las áreas de mayor demanda.
La crisis energética de 2021-2022 sí abrió el debate sobre posibles efectos de segunda ronda; la valoración actual del organismo es que por ahora no observa una repetición de ese patrón.
Una menor cuota hipotecaria no garantiza una vivienda más barata si el número de compradores aumenta y la oferta no responde.
Para inquilinos, la escasez se traduce en competencia por cada vivienda, mayores requisitos de solvencia o necesidad de compartir.
Para la política pública, una brecha superior al millón obliga a distinguir medidas que aumentan capacidad de pago de medidas que aumentan oferta efectiva.
El déficit es una estimación macro, no un censo de viviendas físicamente inexistentes.
La presión es territorialmente desigual.
Inflación general y vivienda pueden seguir trayectorias diferentes.
Fuentes: Europa Press — declaraciones de Soledad NúñezForbes Economic Summit — Soledad Núñez
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