Marbella sustituye el urbanismo de 1986 con un nuevo PGOM: qué cambia realmente para suelo, vivienda y licencias

El pleno de Marbella aprobó definitivamente el 18 de septiembre su nuevo Plan General de Ordenación Municipal. El Ayuntamiento lo presenta como el **primer PGOM de Andalucía adaptado a la LISTA**, la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio. Votaron a favor PP, OSP y Vox y el PSOE se abstuvo. La pieza central del cambio es sustituir un marco que se remontaba al **planeamiento de 1986**.

La antigüedad del plan no era un detalle burocrático. Marbella ha pasado décadas entre crecimiento inmobiliario, planes controvertidos, anulaciones judiciales y necesidad de regularizar situaciones heredadas. Un marco de hace cuarenta años no estaba diseñado para la población, movilidad, presión turística, vivienda ni exigencias ambientales actuales.

La LISTA cambió además la arquitectura del planeamiento andaluz. El PGOM define el modelo general: estructura territorial, sistemas principales, grandes usos y estrategia de crecimiento. La ordenación más detallada se desplaza al Plan de Ordenación Urbana y a instrumentos de desarrollo. Eso pretende hacer más flexible la actualización de partes concretas sin rehacer todo el plan general.

El Ayuntamiento sostiene que el nuevo marco ofrecerá más seguridad jurídica y facilitará desarrollo de suelo. Esa es una expectativa razonable, pero no equivale a que mañana aparezca nueva oferta de vivienda. Un terreno puede ser compatible con crecimiento y seguir bloqueado por reparcelación, propietarios, infraestructuras, carreteras, agua, saneamiento, electricidad, costes o mercado.

La diferencia entre suelo 'disponible' y vivienda terminada es fundamental. Primero se define qué puede urbanizarse; después se ordena; luego se reparten cargas y beneficios; se ejecuta urbanización; se obtienen licencias y finalmente se construye. Cada fase puede tardar meses o años. Por eso anunciar más suelo no permite calcular de forma directa cuántos alquileres bajarán ni cuándo.

Marbella tiene además una estructura de demanda particular. Es un mercado internacional, turístico y de segunda residencia con fuerte presencia de vivienda de alto precio. Aumentar oferta puede aliviar presión en segmentos concretos, pero si gran parte del nuevo producto se orienta al lujo no resuelve automáticamente acceso de trabajadores locales a vivienda asequible.

La vivienda protegida será uno de los indicadores a seguir. El planeamiento y la legislación pueden reservar porcentajes y suelos, pero la producción final depende de promociones viables, precio del suelo, financiación y colaboración pública. Una evaluación útil del PGOM debe separar viviendas potenciales totales de viviendas protegidas efectivamente iniciadas.

La movilidad es otro condicionante. Más población y urbanizaciones sin transporte, accesos y equipamientos pueden trasladar el coste del crecimiento a congestión y servicios. El PGOM tiene sentido precisamente como instrumento general porque conecta vivienda con redes viarias, espacios libres y grandes sistemas urbanos.

El agua merece una lectura separada. Marbella se encuentra en una franja litoral con crecimiento residencial, turismo estacional y episodios de sequía. Cada nuevo sector urbanizado necesita acreditar abastecimiento y saneamiento suficientes. Por eso la capacidad hidráulica puede convertirse en un límite físico aunque el planeamiento admita más edificabilidad. El mismo razonamiento vale para subestaciones eléctricas, colegios, centros de salud y recogida de residuos: clasificar suelo no crea capacidad de red.

La aprobación también busca reducir inseguridad para inversión. Un promotor valora no solo cuánto puede construir, sino la probabilidad de que una licencia o planeamiento sobrevivan a recursos y cambios normativos. Marbella arrastra una historia que elevó ese riesgo. Un marco adaptado a la legislación vigente puede bajar esa prima jurídica si se aplica de forma estable.

La LISTA establece además reservas generales de vivienda protegida para determinadas actuaciones de nueva urbanización y reforma interior, con modulaciones previstas por la propia norma. Eso impide leer el nuevo modelo únicamente como liberación de suelo: el planeamiento también debe ordenar dotaciones, zonas verdes, protección y reparto de cargas y beneficios.

Otra diferencia relevante es la evaluación ambiental y de salud. Los instrumentos urbanísticos no operan aislados: deben someterse a los procedimientos sectoriales que correspondan. En una ciudad litoral y muy tensionada por crecimiento, disponibilidad de agua, movilidad, paisaje y capacidad de servicios pueden limitar o condicionar desarrollos aunque urbanísticamente sean compatibles.

La votación política debe describirse sin convertirla en una valoración del plan. El gobierno municipal del PP, OSP y Vox respaldaron el documento; el PSOE se abstuvo. Las razones y críticas de cada grupo forman parte del debate, pero la eficacia del PGOM se medirá después con datos: licencias, suelo desarrollado, vivienda protegida, tiempos de tramitación e infraestructuras ejecutadas.

El instrumento tampoco borra automáticamente conflictos previos. Situaciones urbanísticas heredadas, litigios y edificaciones existentes pueden estar sometidos a regímenes específicos. El nuevo plan ofrece un marco hacia adelante, pero cada expediente necesita su encaje legal propio.

La comparación con otros municipios andaluces será útil porque Marbella inaugura la aplicación completa del nuevo formato PGOM bajo LISTA. Si el sistema permite actualizar más rápido la ordenación detallada sin perder control territorial, puede convertirse en referencia. Si genera solapamientos entre PGOM y POU, aparecerán nuevos costes de coordinación.

Para saber si el cambio funciona habrá que observar cinco métricas: tiempo medio de licencia, hectáreas efectivamente urbanizadas, nuevas viviendas iniciadas, porcentaje protegido y coste de infraestructuras asociado. Sin esas medidas, el debate quedará atrapado entre dos eslóganes igualmente incompletos: 'más suelo solucionará la vivienda' y 'todo crecimiento empeora la ciudad'.

En limpio: Marbella ha actualizado por fin las reglas generales de una ciudad que seguía condicionada por un plan de 1986. Es una reforma importante de marco, no una fábrica instantánea de pisos. El resultado dependerá de cuántos proyectos logren recorrer el camino completo desde el plano hasta la vivienda entregada.