Un nuevo real decreto-ley, en vigor desde el 7 de octubre, obliga a que la suma de los alquileres de todas las habitaciones de un piso no supere el precio legal de arrendar la vivienda completa, en plena expansión del alquiler por habitaciones en España.
El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre un real decreto-ley que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos para frenar el fraude en los alquileres por habitaciones y temporales, justo cuando ese mercado crece con fuerza ante la escalada de los precios de la vivienda completa. Un nuevo real decreto-ley, en vigor desde el 7 de octubre, obliga a que la suma de los alquileres de todas las habitaciones de un piso no supere el precio legal de arrendar la vivienda completa, en plena expansión del alquiler por habitaciones en España. En la práctica: La norma afecta directamente a propietarios que alquilan habitaciones sueltas en zonas tensionadas, que deberán ajustar sus rentas combinadas al límite legal de la vivienda completa, y amplía derechos (fianza, plazos de reparación, resolución anticipada) a inquilinos de habitaciones y alquileres temporales.
Edificio de viviendas en el distrito de Fuencarral-El Pardo, Madrid.
Foto: Luis García (Zaqarbal) · Licencia: CC BY-SA 3.0 es · Archivo original · Condiciones de la licencia
El Gobierno ha aprobado un nuevo paquete de medidas urgentes en materia de vivienda que, por primera vez, regula de forma expresa el alquiler por habitaciones dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El real decreto-ley fue aprobado por el Consejo de Ministros el 6 de octubre de 2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre y entró en vigor ese mismo día, según la nota de prensa de La Moncloa y el registro del BOE.
La medida central establece que la suma de las rentas mensuales de todas las habitaciones alquiladas en una misma vivienda no podrá superar, en ningún caso, el importe límite legal que correspondería a arrendar el piso completo en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. El objetivo declarado es impedir que los propietarios eludan los topes de precios fraccionando la vivienda en habitaciones individuales con rentas sumadas muy superiores al alquiler integral.
La norma también extiende a los inquilinos de habitaciones y de alquileres temporales garantías propias de los contratos de vivienda habitual bajo la LAU, como la exigencia de fianza, plazos de respuesta del propietario ante incidencias y la posibilidad de resolver el contrato tras el primer mes sin penalización. Además, cualquier contrato temporal o por habitaciones que carezca de una causa real y documentada pasará a considerarse, de forma automática, un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a sus reglas generales.
La regulación llega en un momento de fuerte expansión de este segmento del mercado. El Independiente informó en agosto de que la oferta de habitaciones en pisos compartidos se disparó un 12% interanual entre abril y junio de 2026, con una renta media de 425 euros mensuales, mientras que idealista ha documentado que el peso del alquiler sobre el total de hogares españoles alcanza máximos históricos. Medios como Xataka han señalado que el auge del alquiler por habitaciones refleja hasta qué punto los precios del alquiler de vivienda completa se han vuelto inaccesibles para una parte creciente de los inquilinos, lo que empuja a muchos hacia fórmulas compartidas como alternativa.
El alquiler por habitaciones carecía hasta ahora de regulación específica en la LAU y se regía en la práctica por el Código Civil, lo que generaba menor protección para los inquilinos frente a los arrendamientos de vivienda habitual.
La norma afecta directamente a propietarios que alquilan habitaciones sueltas en zonas tensionadas, que deberán ajustar sus rentas combinadas al límite legal de la vivienda completa, y amplía derechos (fianza, plazos de reparación, resolución anticipada) a inquilinos de habitaciones y alquileres temporales.
La medida se inserta en un paquete más amplio de decretos de vivienda aprobados en las primeras semanas de octubre de 2026, que también refuerzan la prórroga de contratos de vivienda habitual, en un contexto de crecimiento sostenido del alquiler por habitaciones como respuesta al encarecimiento de la vivienda completa en España.
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