Dos estudios académicos recientes miden por separado el efecto de la contaminación atmosférica y del calor extremo sobre el mercado inmobiliario español. Un aumento del 10% en NO2 reduce el precio de la vivienda en Madrid en 0,65% (unos 1.327 euros). Cada día adicional por encima de 35 grados en una provincia se asocia a una caída de 0,08% en los precios de venta. El verano de 2026 es el primero en que el mercado empieza a incorporar estos factores de forma visible.
**Marina Gómez-García**, economista de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM) adscrita al Banco de España, analizó 106.449 transacciones inmobiliarias en Madrid entre 2014 y 2020 cruzando los datos de escritura con los registros de 20 estaciones de medición de calidad del aire del Ayuntamiento. La conclusión principal: un incremento del **10% en las emisiones de NO2** reduce el precio medio de la vivienda en **0,65%**, lo que equivale a unos **1.327 euros** al precio medio de la capital. En los barrios con contaminación persistentemente alta, el efecto se amplifica: la misma subida del 10% puede deprimir el precio hasta un 10,7%.
El canal no es la degradación física del inmueble sino la **demanda**: cuando la calidad del aire empeora, los compradores con mayor renta y nivel educativo —y los que tienen hijos pequeños— descuentan ese factor en su disposición a pagar. Eso genera un desplazamiento hacia barrios con aire más limpio que, con el tiempo, empuja los precios al alza en las zonas que mejoran. El efecto se acumula: medido sobre nueve meses de exposición en lugar de tres, la pérdida de valor mediana sube a **2.553 euros**.
La traducción directa es notable. Madrid redujo su concentración media de NO2 en un **23,1%** entre 2019 y 2023, según los datos de la propia estación de medición. Aplicando los coeficientes del estudio, esa mejora habría contribuido a subidas de precio de entre **3.062 y 5.922 euros** por transacción, dependiendo del período de referencia utilizado. No todo ese incremento se debe a la calidad del aire —otros factores simultáneos afectaron al mercado—, pero el efecto aislado mediante inversiones térmicas naturales (que permiten identificar cuándo la polución sube sin que cambie nada más en el barrio) es estadísticamente robusto.
Un segundo estudio, elaborado por **Fernández Pérez, Gómez Puig y Sosvilla Rivero** de la Universidad Complutense de Madrid, amplía el análisis al conjunto del territorio. Usando datos de 47 provincias entre 2009 y 2024, los investigadores estimaron que cada día adicional por encima de **35 grados centígrados** respecto al año anterior se asocia a una caída media del **0,08% en los precios de venta** y del **0,15% en los alquileres** dentro de esa provincia. El diferencial entre venta y alquiler sugiere que los inquilinos —con menos recursos para trasladarse— absorben una parte mayor del impacto térmico en forma de condiciones más difíciles de habitabilidad.
Ambos estudios aíslan efectos medibles pero no capturan la totalidad del mercado. El impacto del calor está calculado sobre la variación año a año, no sobre el nivel absoluto de temperaturas; provincias que ya acumulan un historial largo de veranos cálidos pueden no mostrar el descuento por saturación. Y el de la contaminación se basa en Madrid, donde hay densidad suficiente de transacciones y mediciones para el análisis; la transferibilidad a mercados menos líquidos es incierta.
Los datos de comportamiento apuntan en la misma dirección que los precios. En junio de 2026, **Fotocasa Research** publicó una encuesta según la cual el **36% de las personas que buscaban vivienda** declaraba priorizar que el inmueble estuviese alejado de las altas temperaturas; un **18% había cambiado de residencia** directamente por haber sufrido un evento climático extremo. Esas preferencias son indicativas, no representativas del conjunto del mercado, pero señalan una tendencia que coincide con lo que los precios muestran.
El coste sanitario refuerza el cuadro. Según un informe de **The Lancet** de 2025, la contaminación del aire provoca en torno a **22.000 muertes al año en España**; el Instituto de Salud Global de Barcelona (ISGlobal) atribuye unas **2.200 al área metropolitana de Madrid**. El verano de 2026 acumuló hasta **5.000 muertes vinculadas al calor extremo** en España según estimaciones preliminares, la cifra más alta registrada. Esas pérdidas humanas tienen también un coste económico amplio: estimaciones macroeconómicas sitúan el impacto total del verano de 2026 en más de **20.000 millones de euros** para la economía española, aunque esa cifra agrega sectores y efectos mucho más allá del inmobiliario.
El tercer vértice del triángulo es la **eficiencia energética**. Otro trabajo del Banco de España que analizó más de un millón de transacciones entre 2015 y 2022 concluye que las viviendas con mejor calificación energética valen hasta un **9,7% más** que las de peor clase. El calor extremo incrementa el coste de enfriar un piso mal aislado y, en ausencia de aire acondicionado, hace directamente invivible una vivienda en verano. Los tres efectos —contaminación, temperatura y eficiencia— actúan sobre el mismo activo y, en los próximos años de datos, será posible medir si su peso conjunto está desplazando la demanda hacia zonas con mejor perfil ambiental de forma estructural.
La incorporación del factor ambiental al precio de la vivienda tiene antecedentes en la economía inmobiliaria internacional desde los años noventa, bajo el concepto de «amenity pricing» o precio de los atributos locales. Los estudios de calidad del aire y valor residencial en ciudades como Los Ángeles, Londres o Beijing preceden a los análisis españoles. En España, la atención académica sistemática a este nexo es más reciente y ha cobrado impulso con la disponibilidad de datos de sensores de calidad del aire a escala de barrio desde 2016.
La ola de calor de 2022 en España —que causó más de 4.600 muertes según el Centro Nacional de Epidemiología— aceleró el interés de investigadores y promotores inmobiliarios por cuantificar la exposición térmica de los inmuebles. Desde entonces, la rehabilitación energética y la implantación de soluciones de refrigeración pasiva han ganado peso en las valoraciones de proyectos de nueva construcción y en la reforma de edificios.
Para un comprador que adquiere hoy una vivienda en un barrio con alta contaminación por NO2 en Madrid, la investigación sugiere que está asumiendo un riesgo de desvalorización relativa si otros compradores siguen desplazándose hacia zonas más limpias. El efecto es gradual y depende de la evolución de la calidad del aire; no es una depreciación automática.
Para las administraciones públicas, el mecanismo ofrece un argumento cuantificable para las políticas de reducción de emisiones en entornos urbanos: mejorar la calidad del aire no solo tiene beneficios sanitarios sino también un efecto redistributivo en el valor del parque residencial. La mejora del 23,1% en NO2 en Madrid equivale, según el estudio, a un incremento de valor inmobiliario de miles de euros por transacción, capital que en parte queda en manos de los propietarios privados.
España es el cuarto país de la UE con mayor mortalidad atribuible a la contaminación del aire, según datos de la Agencia Europea de Medio Ambiente. Las zonas con peor calidad del aire en Madrid —donde la contaminación supera de forma recurrente los límites de la OMS— se concentran en corredores de tráfico intenso del centro y en determinados distritos del sur y el este.
El mercado de la vivienda en España ha acumulado subidas de precio sostenidas desde 2014 con escasas interrupciones. La presión demográfica, la insuficiencia de la oferta y los cambios en los patrones de demanda post-pandemia han dominado el análisis convencional. La incorporación del factor ambiental añade una variable que hasta ahora se omitía en las tasaciones oficiales y en la mayoría de los índices de precio.
Fuentes: elDiario.es — El calor y la contaminación ya impactan en el precio de la vivienda (aunque aún no lo notes) (sep 2026)Infobae España — La compraventa de vivienda en los barrios de Madrid con el aire más sucio cae más de un 3% por la contaminación (ago 2026)El Español/Invertia — La contaminación baja el precio de la vivienda: por qué las casas de los barrios con más polución de Madrid son más baratas (ago 2026)IDEAS/RePEC — Banco de España Occasional Paper sobre calor y vivienda (2025)
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